De Hoge Raad heeft op 6 juni 2024 geoordeeld dat de Wet rechtsherstel box 3 (Herstelwet) nog steeds discriminerend is.
De Hoge Raad heeft op 6 juni 2024 geoordeeld dat de Wet rechtsherstel box 3 (Herstelwet) nog steeds discriminerend is. Deze wet, die bedoeld was om de belastingheffing in box 3 te corrigeren (na een eerdere uitspraak van de Hoge Raad in december 2021), voldoet niet aan de eisen van het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens (EVRM).
De kern van het probleem is dat de Herstelwet, net als het oude systeem, uitgaat van een fictief rendement (een vast percentage) in plaats van het werkelijke rendement. Dit leidt tot ongelijkheid, vooral voor belastingplichtigen die risicovolle beleggingen doen. Voor hen kan het fictieve rendement significant hoger zijn dan hun werkelijke rendement, wat resulteert in een oneerlijke belastingheffing. Het daadwerkelijk belasten op basis van werkelijk rendement lijkt voorlopig echter nog niet haalbaar.
Werkelijk rendement lastig uitvoerbaar
Hoewel de Hoge Raad heeft aangegeven dat belastingheffing gebaseerd op het werkelijke rendement eerlijker zou zijn, is dit praktisch gezien nog niet haalbaar. Een groot probleem hierbij is dat de IT-systemen van de Belastingdienst niet compatibel zijn met een dergelijk systeem. Hierdoor kan de Belastingdienst op dit moment simpelweg geen belasting heffen over het werkelijke rendement van belastingplichtigen. De verwachting is dat deze systemen pas vanaf 2027 in staat zullen zijn om werkelijke rendementen te verwerken in de belastingaanslagen.
Tot die tijd zal er dus gebruik blijven worden gemaakt van het huidige systeem van fictief rendement, wat veel onzekerheid creëert, vooral voor vastgoedbeleggers die hun vastgoed privé bezitten. Voor hen is het werkelijke rendement vaak lager dan het fictieve rendement, wat betekent dat zij in de komende jaren waarschijnlijk meer belasting betalen dan zou moeten volgens de uitspraak van de Hoge Raad.
Onzekerheid tot 2027
Tot 2027 blijft de onzekerheid bestaan voor particulieren die belast worden in box 3. Deze onzekerheid is met name zorgwekkend voor vastgoedbezitters, omdat het huidige systeem hen onevenredig kan treffen. In de praktijk blijft het voor hen moeilijk om hun werkelijke rendement op vastgoed op een eerlijke manier te belasten. Dit komt bovenop de andere uitdagingen waarmee de vastgoedsector al te maken heeft, zoals wijzigingen in wetgeving rond tijdelijke huurcontracten en de Wet betaalbare huur, die het rendement op vastgoed steeds meer onder druk zetten.
Ondanks de pogingen van de overheid om een effectiever belastingstelsel te implementeren, lijkt een eerlijke heffing over werkelijk rendement nog ver weg. De Belastingdienst moet eerst de benodigde IT-systemen op orde krijgen, en dit wordt pas vanaf 2027 verwacht. Tot die tijd zullen belastingplichtigen zich moeten schikken in de huidige systematiek van fictief rendement, met alle problemen van dien.
Wat betekent dit voor mensen die privé vastgoed bezitten?
We spraken met Martin van Plateringen van makelaarskantoor Inter Immo, hij adviseert klanten over hun vastgoedstrategie. “We zien steeds meer klanten die niet weten waar ze aan toe zijn en door de onduidelijkheid maar besluiten tot verkoop van hun vastgoed”, aldus Martin. Als je niet zeker weet welk rendement je gaat halen, is het niet aantrekkelijk om in vastgoed te investeren. Daarnaast zal de huidige situatie voor een hoop administratieve rompslomp zorgen. De Hoge Raad benadrukt namelijk dat rechtsherstel moet worden geboden in gevallen waarin het fictieve rendement hoger is dan het werkelijke rendement. Met terugwerkende kracht moet de belastingaanslag worden verminderd zodat er alleen belasting wordt geheven over het werkelijke rendement. Het is dan aan de belastingbetalers om aan te tonen dat hun werkelijke rendement lager is dan het fictieve rendement. Een hoop extra administratief werk, wat ook weer tot extra kosten zal leiden voor alle partijen. Voorlopig is 2024 geen gelukkig jaar voor de vastgoedinvesteerders.
