De financiële wereld zit vol met termen en indicatoren die voor de gemiddelde persoon moeilijk te begrijpen zijn. Het zorgt voor lastige situaties waarin van de zogeheten ‘leken’ ineens kennis wordt gevraagd waarvan ze niet eens wisten dat het bestond. Eén van de begrippen die vele hersenen doet kraken is de zogeheten leegwaarderatio. Het is een belangrijke term, die om de hoek komt kijken als iemand bijvoorbeeld een woning erft of wordt geschonken. Wel zo handig dat je dan weet wat het is.
In dit artikel zullen we in ieder geval wat dieper ingaan op wat de leegwaarderatio is. We zullen proberen dit op een zo begrijpelijk mogelijke manier te doen, zodat je precies weet waar je aan toe bent. Kom je er echt niet uit? Contacteer dan een professional bij jou in de buurt om je verder te helpen.
Wat is de leegwaarderatio?
We vallen maar direct met de deur in huis en vertellen je graag over wat de leegwaarderatio precies inhoudt. De belastingdienst zegt daarover:
“De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde van een woning. Het percentage hangt af van de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde van de woning.”
Belastingdienst (2024)
Met andere woorden: de leegwaarderatio bepaalt de nieuwe WOZ-waarde van een woning, nadat het is verhuurd. Dus, stel je voor, door een erfenis wordt je eigenaar van een woning die wordt verhuurd of verpacht. Je ontvangt hier de inkomsten van, maar dat moet je ook netjes weten aan te geven in de jaarlijkse aangifte schenkbelasting of erfbelasting. Ze vragen daarbij wat de WOZ-waarde van de woning is die je hebt geërfd. Het is niet zo gemakkelijk dat die waarde ‘gewoon’ de WOZ-waarde betreft. Deze wordt namelijk bepaalt aan de hand van de WOZ-waarde.
Leegwaarderatio bepalen
Bij verhuurde woningen waar een gebruikelijke huurprijs wordt gevraagd en de personen geen zakelijke of familiaire relatie hebben én bij verhuurde woningen waar de huurprijs ongebruikelijk is omdat het aan zakelijke of familiaire relaties wordt verhuurd, moet je de leegwaarderatio bepalen. Dit gebeurt aan de hand van onderstaand model, welke overigens sinds vorig jaar (2023) niet is verandert.
| De verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde is meer dan | maar niet meer dan | leegwaarderatio |
| 0% | 1% | 73% |
| 1% | 2% | 79% |
| 2% | 3% | 84% |
| 3% | 4% | 90% |
| 4% | 5% | 95% |
| 5% | 6% | 100% |
| 6% | 7% | 100% |
| 7% | – | 100% |
Voorbeeld
We zullen je een voorbeeld geven om te laten zien hoe de leegwaarderatio nou precies wordt berekend. Hierbij is het goed om op te merken dat er wordt gerekend met fictieve bedragen en dat is het dus niet per definitie een weerspiegeling is van de werkelijkheid.
Meneer X verhuurt een woning voor een maandelijkse huurprijs van €600,-.
– De jaarlijkse huurprijs is 12 x €600 = €7200,-
– De WOZ-waarde van de woning bedraagt zo’n €250.000,-
– De jaarhuur is €7200 x 100% / € 250.000 = 2,88%
Kijk je naar bovenstaande tabel, dan levert het een leegwaarderatio van 84% op. De nieuwe WOZ-waarde van de woning op basis van de leegwaarde ratio is 84% x €250.000 = €210.000. Er wordt nu over €210.000 in plaats van €250.000 euro vermogensbelasting betaald (box 3).
De leegwaarderatio ten opzichte van voorgaande jaren
Eerder werd er bij de leegwaarderatio gewerkt met veel lagere percentages dan hoe deze nu zijn. Dat betekent dat mensen in die tijd nog een stuk minder box 3-heffing (dat is waar die huurhuizen in vallen) moesten betalen. Het was voor vastgoedeigenaren daarmee een stuk interessanter op huizen op te kopen en te verhuren.
Sinds 2023 zijn, om dit soort praktijken tegen te gaan, de percentages van de leegwaarderatio dus door het dak gestegen. Er wordt op sommige momenten zelfs gesproken over een toekomstige, volledige afschaffing van dit begrip. Dat betekent dat het nóg minder aantrekkelijk wordt voor ‘huisjesmelkers’ om de woningen op te kopen. Het positieve gevolg daarvan is natuurlijk dat de markt wat meer behapbaar wordt voor de ‘gewone koper’.
Conclusie
In zin is het bovenstaande wat de leegwaarderatio inhoudt. Natuurlijk gelden bij de verhuur nog veel meer regels dan dit, maar om het voor nu begrijpelijk te houden, laten we het even hierbij. We hopen dat je nu ongeveer begrijpt wat je te wachten staat als je te maken krijgt met dit begrip. Raadpleeg eventueel de website van de Belastingdienst om nog meer informatie te verkrijgen.
